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小物业大民生

——南湖区人大“把脉”小区管理“痛点”

嘉兴人大网    发布日期:2020-07-31

  住宅小区物业管理涉及千家万户,是城市管理最小的细胞,关乎民生福祉和基层治理能力。

  作为嘉兴市的主城区,近年来,在居住环境日益改善的同时,南湖区居民群众对物业服务的期望也在提升,小区物业管理工作面临许多新的问题和矛盾。

  南湖区小区物业管理存在哪些“痛点”?又该如何“开方”?根据区人大常委会工作安排,今年5月底至6月中下旬,区人大城建环资工委在分管领导带领下,对小区物业管理工作进行了专题调研。6月24日上午,区九届人大常委会召开第82次黄金城娱乐,黄金娱乐注册:,围绕物业管理听取并讨论了区政府、区人大城建环资工委工作情况的汇报。

  摸清小区物业“家底”

  为对全区小区物业管理工作进行深入了解,利用一个月左右时间,区人大城建环资工委在黄金城娱乐,黄金娱乐注册:召开前,先后走访了区住建局、区物业协会、各镇(街道),并与20余个社区,20余家物业公司及个别业委会、律师代表进行了交流座谈,对全区小区物业管理情况进行了一次初步的“把脉”。

  数据显示,目前,南湖区共有住宅小区844个(含部分未交付),总建筑面积2050万平方米。其中,实施物业管理小区数216个,镇(街道)或社区托管数613个,小区自治数15个,三种类型分别占比25.6%,72.6%,1.8%。

  为提升小区物业管理水平,南湖区强化管理体制,初步建立了由区长为组长的物业管理工作领导小组,建立物业管理协调联动机制,明确住建、综合行政执法、发改、民政、市场监管等13个部门职责。

  在制度上,近年来,南湖区相继出台了黄金城娱乐,黄金娱乐注册加强住宅小区物业管理工作实施意见、物业服务企业考核办法(试行)等一系列行业管理文件,推进了住宅物业管理工作有章可循。

  你所在小区的物业公司列入了“红榜”,还是管理水平相对落后的“黑榜”?

  为有效提升物业服务企业服务水平,推动物业服务企业考核的公平公正和公众参与,2018年,南湖区住建、物业管理行业协会首次推出了物业服务企业“红黑榜”,东菱、佳源、绿城等物业公司上了“红榜”,4家企业上了“黑榜”。

  通过设立“红黑榜”等形式,近年来,南湖区强化社会监督,依托做强物业协会,推进行业自律,建立专门调解委员会,专业调处物业类信访投诉等工作举措,有序推进了物业管理工作,成效初步显现。

  同时,发挥党建引领作用,建立“红色物业”示范点,推出“红色物业议事厅”服务品牌,有效提升了物业服务质量。在老旧住宅小区,引入专业物业管理团队,提供专业化服务,努力打造好“禾城驿·温暖嘉”等物业品牌。

  小区居民VS物业:想说爱你不容易

  “从早到晚,小区业主群叮叮咚咚响个不停,都是居民的投诉和对物业的不满”,对物业和居民存在的矛盾,一名黄金城娱乐,黄金娱乐注册:参与讨论的人员颇有感受。在南湖区一些小区业主微信群,往往充斥着各着不满和牢骚,居民和物业公司各有各的道理,一时间满屏都是牢骚委屈。

  嘉兴市长电话平台统计,2020年1至5月,该平台共接收处理各类投诉165件,同比上升5%,投诉内容主要涉及房屋质量维修、物业服务收费标准、成立业主委员会、公共收益分配以及日常物业管理等内容。

  那么,居民对小区物业管理公司不满,究竟不满在哪里?物业公司又有什么话要说呢?

  “原来以为居民和小区物业间的问题应该蛮好解决的,但通过座谈、走访,才知道是自己把问题想得太简单了。”一名参与专题调研的区人大城建环资工委相关负责人表示。

  在南湖区,一个数据显得特别突出,那就是由镇(街道)或社区托管物业的小区,占到了所有住宅小区总数的七成多。由于因规模小,收费低,停车位和物业用房少等因素,老旧小区引入物业公司难。而拆迁安置小区、较早开发建设的商品房小区等物业管理,则基本停留在基础版安保、保洁等最基本服务上,公共设施设备日常维护难以跟上,“小毛病”养成“大问题”的情况存在不少。无论是贴补的资金还是付出的精力,慢慢都成为物业托管小区数量较多的镇(街道)、社区“不能承受之重”。

  而新建住宅小区,虽然成为许多物业管理服务企业的“香饽饽”,但物业管理事物繁杂,矛盾多发的点也较多,如各类收入与财务支出不够透明,对停车、绿化、保洁效果不理想,公共设施维修、公建配套服务跟进不及时等多种因素,也导致了业主与物业缺乏理解与信任,甚至对立情绪严重。

  而被吐槽的物业公司,也有难言之隐。一些前期房产开发遗留的问题,如小区存在机械车位权属不清、特种设备年检和专人维护缺失、高层住宅外墙瓷砖脱落等问题,居民自然而然会把这笔账算到物业公司头上。

  随着人工等成本的提高,这些年,南湖区不少小区的物业费一直保持不变,如1999年建造的南湖街道桂苑小区,每户每月每平方米仅收取0.15元的物业费,20多年来一直未涨过价。在这样的情况下,一些业主长期形成的思想观念、生活习惯、行为方式等短期难以改变,接受物业服务消费意识不强,目前全区面上物业整体收缴率仅为60%左右。

  同时,从业委会层面看,不少住宅小区普遍存在业委会组建难、运行难、成效发挥难等问题。从区级政府层面,南湖区虽然明确规定了13个责任部门(单位)物业管理职责,但实际管理中,部门监管、执法进小区还没有得到很好落实。调研中,很多社区、物业反映针对小区乱搭建、乱停放、乱堆放、群租等屡劝无效的问题,缺乏强制有效的推进措施。

  多方合力 唱好小区物业管理“大合唱”

  “小区物业管理事关防疫、爱国卫生运动、垃圾分类等工作,建议基层政府要将其放在重中之重的位置。”

  “除了国家、省、市相关法律条例,各级政府及相关部门还要创新工作方式方法,以行之有效的办法,不断提升小区物业管理水平”……

  在专题调研及黄金城娱乐,黄金娱乐注册:讨论中,与会人员纷纷提出建设性的意见建议。

  进一步完善顶层设计 算清小区物业管理“糊涂账”

  全面落实强有力的组织领导和工作协调机制,确保住宅物业管理工作主体责任落实到位。尤其要紧紧抓住《中华人民共和国民法典》学习宣传和《嘉兴市物业管理条例》立法的有利契机,及时向上反映老旧小区收费标准低、日常维修与专项维修资金维修范围界线不清等问题。

  同时,优化规划布局,要强化项目规划的科学性、合理性,不断完善市政道路建设,科学布局,按规定严格落实住宅小区物业配套用房、公共配建和停车管理等。结合中心品质提升,提前谋划老旧小区改造后物业管理引入机制。区级有关职能部门要进一步厘清责任清单,按照职责分工落实物业管理责任。

  进一步强化行业监管 建立物业企业“能进能退”机制

  以严格管理、规范运行、健康发展为目标,加快完善物业服务标准和规范。在已有法规政策基础上,研究制定物业服务企业日常考核办法、小区物业服务等级等制度、细则,强化对物业公司事中事后监管,培育品牌企业。

  要加强前期物业监管,完善物业承接查验制度,指导监督建设单位、业主和物业服务企业依法做好物业共用部位、共用设施设备的查验和交接工作,减少开发建设遗留问题。同时,依靠科技进步,建立智慧物业平台,运用信息化手段进行物业管理。

  进一步提升管理水平 让“三个和尚挑好一桶水”

  建议不断探索创新物业管理行业协会的运作机制和活动方式,注重行业自律。高度重视业委会作用,鼓励企业负责人、律师、公职人员等加入,建立对业主委员会监督机制。同时,充分发挥好党建引领作用,持续推进红色物业,建立形成“社区+物业+业主”的联动工作机制。

  进一步营造良好环境 紧扣“焦点”强整治

  研究梳理支持物业服务业发展的有关扶持政策,特别要及早研究老旧小区物业进驻补偿政策,并制定完善专项维修资金应急使用有关操作细则。

  对突出问题,要适时开展物业费清缴、物业用房社区配套用房落实、物业维修资金审计、违法搭建、违规装修等专项整治行动,通过加强公民诚信体系建设,发挥法院审判执行职能等作用,合力攻坚破解物业费收缴难问题。

  同时,加强引导,努力培养老旧小区、拆迁安置小区居民的有偿服务意识,让“花钱买服务”理念深入人心,逐步推进小区物业管理工作向社会化管理转变。

  

来源: 作者:南湖区人大常委会研究室 冯 成 编辑:嘉兴人大网